不動産関連情報 引っ越す時は必ず確認しよう。
「旧耐震」「新耐震」の基準について 不動産関連情報

令和2年、あの東日本大震災から10年目を迎えました。この甚大な自然災害が起きたことによって、引っ越しをする際に建物の「耐震」について熟慮する人が増えました。
建物の耐震性については、建築基準法における耐震基準によって定められています。しかし、この耐震基準、大きな地震が起きるたびに改正されているため、新しい建築物の場合には、それほど気にすることはありません。しかし古い建物などを購入したりする場合には、いつごろの耐震基準で建てられたのかが気になるところです。
そこで今回は、引っ越す時に必ず確認したい、「旧耐震基準」と「新耐震基準」について紹介したいと思います。

建築基準法は1950年に制定されました。その中に定められている建築基準は、1971年、1980年、2000年に大きな改正が行われています。この中で「旧耐震基準」と「新耐震基準」に分けられるのですが、1981年の建築基準法の改正を機に、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物を｢旧耐震｣、1981年6月1日以降に確認申請を受けた建物を｢新耐震｣と称しています。

1981年5月31日までの耐震基準は1950年に制定された当時の耐震基準となります。旧耐震では、「中地震」程度の揺れに「崩壊しない程度」の強さを基準としていますが、当時は震度による基準ではなかったため、非常に分かりにくい基準だと言えます。その後、専門家などの有識者によって、「震度5程度」という認識に改まりました。
しかしながら、1978年に宮城県沖地震（震度5）が起き、死者28名、建物の全半壊7400戸、停電70万戸と大きな被害が出たことから旧耐震の信頼性は揺らいでしまい、1981年に新耐震基準が定められました。新耐震では「中地震」から「大地震」で倒壊しない程度という風に改められました。大地震とは500年に1回の規模の大きな地震を表し、震度として6～7程度を指します。
1995年に阪神・淡路大震災が発生すると木造住宅が多く倒壊・焼失したことから、2000年にさらに改正が行われました。
このように、旧耐震と新耐震の違いは、震度5程度と震度6以上というように、わかりやすく震度における違いがあります。

マンションや一戸建てに引っ越しを考えている人は、2009年6月4日に施行された「長期優良住宅認定制度」についての知識もあると安心です。長期優良住宅とは、長く安心・快適に暮らせる家の維持を目的に建てられ、国土交通省が定める認定基準をクリアした住宅のことです。
基準は大きく分けて9つあります。

1.劣化対策
長期にわたって住宅の構造躯体（構造を支える骨組み）が利用可能なこと（床下空間330mm以上の確保や劣化対策等級3相当）

2.耐震性
建築基準法レベルの1.25倍の地震力に対して倒壊しないこと（または免震建築物であること）、極めてまれに発生する地震に対し損傷レベルの低減を図ること

3.維持管理・更新の容易性
構造躯体（構造を支える骨組み）に比べて耐用年数が短い内装や設備がある場合に、維持や管理を容易に行うために必要な措置が講じられていること

4.可変性
居住生活の変化に応じて間取りの変更などが可能になっていること

5.バリアフリー性
将来、リフォームする時にバリアフリーに対応できるようになっていること

6.省エネルギー性
次世代省エネルギー基準に適合する断熱性能など、必要な性能があること（省エネルギー対策等級4以上）

7.居住環境
地域における居住環境の維持・向上および良好な景観などに配慮していること

8.住戸面積
少なくとも１つの階の床面積が40㎡以上、一戸建ての場合は全体で75㎡以上、マンションの場合は全体で55㎡あること

9.維持保全計画
定期的な点検、補修等に関する計画が策定されていること

認定された長期優良住宅を新築したり、中古でも購入したりした場合は、正しい手続きを行えば所得税、不動産取得税、固定資産税、登録免許税が軽減されるので覚えておきたいところです。

特にマンションに引っ越しを考えている場合には、耐震や免震といった構造の違いを知っておくのも良いでしょう。この構造の違いには3つあります。

1.耐震構造 …最もポピュラーな地震対策として採用されている構造です。建物を頑丈にすることで地震への抵抗力を高めようとする構造です。建物を丈夫にするので倒壊などの被害を防ぐ可能性が高まりますが、地面からの揺れが直接伝わる構造なので、免震・制震構造よりも揺れを感じやすくなります。

2.免震構造 …建物の下に「免震装置」を設置する地震対策です。一見してはわからないですが、建物が地面から浮いており、地震の揺れをかわすような構造となります。ダンパーと呼ばれる装置が建物の下に設置され、地震の揺れを吸収する仕組みなので建物の揺れは耐震構造よりも小さくなります。

3.制震構造 …建物内部に錘（オモリ）やダンパーといった「制震部材」を組み込むことで、地震の揺れを吸収する構造です。高層マンションなどにとても有効な構造と言われています。