不動産関連情報 次の引越しでいよいよ新居購入。
知っておきたい住宅ローンの基礎知識 不動産関連情報

引っ越しを決めて新居の購入を考えている人が一番気になることと言えば、やはり「住宅ローン」のことでしょう。住宅購入は人生最大の買い物と言われるだけあって、住宅ローンについての知識はしっかり身に付けておきたいところです。そこで今回は、住宅ローンに関する基礎知識についてキーワードごとに解説します。

住宅ローンを申し込むにあたり重要なのが頭金。頭金をなるべく多く支払うことで借入額を少なくし、利息を減らそうと考える人は多いですが、頭金をいくら用意するのが一般的かご存知でしょうか。
金融サービス大手のSBIマネープラザの調査では、住宅の平均購入価格と頭金の平均額は以下の表のようになりました。

もちろんこちらは平均値ですので、ご自身の貯金額と比較しながら頭金の額を決めましょう。過度な頭金は後々、急な支出に対応できなくなるなどのリスクがあります。

住宅ローンには変動金利と固定金利があり、多くの人がどちらを選ぶかで迷います。
変動金利とは、返済期間中に金利の見直しが定期的に行われる金利のことです。もともと金利は銀行側が自由に決められるシステムなので、金利を低めに設定しておくことで借り入れする人を獲得しやすくできます。そのため変動金利のローンは固定金利よりも低く設定されていることがほとんどです。しかし、物価や為替などの要因で景気が変動すれば銀行も金利を上げたり、下げたりしなければいけません。それに伴って住宅ローンの金利も見直そうというのが変動金利です。

通常は半年に１度金利が見直され、5年毎に返済額が見直されます。現在は低金利時代が長年続いているので変動金利を選ぶ人が50％を超えていると言われています。しかし、近年はコロナ禍や甚大災害などの影響で景気が乱高下しやすいため、住宅金利にも影響が出る可能性は否めません。ただし、金利の上昇率は前回の125％までという規定があるので、必要以上に金利の上昇を怖がる必要はないと言えるでしょう。

変動金利に対し、固定金利は、借入時の金利を決められた期間固定する金利です。変動金利のような金利上昇のリスクがなく返済計画が立てやすくなり、金利変動に一喜一憂する必要のない安心感があります。しかし、変動金利よりも金利が高く設定されているため、借入時に迷う人が多くいます。

また、固定金利には、最初から最後まで金利を固定する「全期間固定金利」と、あらかじめ決められた期間のみを固定にし、後に変動金利に切り替え、改めて固定金利で再契約できる「固定金利期間選択型」の2種類があります。

住宅ローンは長期間で組む人がほとんどですが、人生何があるかわかりません。団体信用生命保険は、住宅ローンの契約者が死亡もしくは高度障害状態になるなど予期せぬ不幸に見舞われ、ローンの返済能力がなくなった際に、保険会社から金融機関に残りのローン返済が行われる生命保険のことです。

民間での住宅ローンを利用する人の場合、団信への加入は必須となっています。一般的な生命保険とは違い、保険料はローンに含まれるかたちで無料とされ、保険金の受取人は金融機関となります。団信は死亡または高度障害状態が保障対象であるため、「がん・脳血管疾患・心疾患」といった三大疾病に見舞われた場合は保障外となります。

また、糖尿病や高血圧・肝臓機能障害などの持病がある人は加入できない場合があります。そこで最近は、三大疾病や重病を特約（オプション）とした特約付きの団信も増えてきています。

団信と同様、住宅ローン契約時に加入が必須となっているのが火災保険です。火災保険は長期間にわたる住宅ローン返済中に火災で自宅が焼失し、再建または新たな住宅が必要となった場合に一時住居の確保や再建費用などを補填するための保険です。

火災保険の加入に法的な義務はありませんが、例えばマンションなどの集合住宅を購入する場合は、住宅ローンの契約時に金融機関側が加入を契約条件に含めている場合が多くあります。これは火災被害の加害者となった場合、通常個人では弁済できないほどの巨額賠償請求が行われるためで、賃貸契約の時にも火災保険に自動で加入されているのと同じ理屈ですので、避けることはできません。

火災保険と同様、近年同時に加入する人が多いのが地震保険です。地震保険の多くは火災保険のオプションとして加入を勧められるケースが多いですが、これは地震による住宅の被害はなかったものの、地震によって火災が発生して自宅が焼失した場合には、火災保険の保障外となる場合があるためです。

地震保険では、地震・噴火・津波を原因とする火災・損壊・埋没・流出による損害を補償してくれます。このため、住宅ローン契約時に地震保険が火災保険とセットになっていることがほとんどです。火災保険と地震保険は細かなオプションが多いので、補償内容についてはよく見比べてから加入しましょう。

質権とは、例えば住宅ローンなどの債務が返済されるまでの間、債権者（金融機関）が債務者から受け取った物品や権利などの担保を保管する権利のことです。住宅ローンでは債権者（金融機関）が、住宅ローンの借入金の担保として、火災保険の保険金を請求する権利（保険金請求権）に対して質権を設定できます。これを「質権設定」といいます。

つまり、住宅ローンを返し終わるまでは火災保険の請求権は金融機関側にあるということです。例えばちょっとしたことで自宅を修繕しようとしても、保険金を請求することは簡単ではなく、必ず金融機関に相談しなければいけません。また、保険内容の変更や契約の解除なども質権者である金融機関の同意が必要となります。

今回ご紹介した基礎知識には頭金や金利といった、良く聞く言葉もありますが、その具体的な内容までは知らなかった人もいたのではないでしょうか。また、住宅ローンと保険が密接に関わっていることも改めて理解できたかと思います。
住宅ローンは長期にわたるので、ぜひともしっかりとした知識を身に付け、バランスの良い返済計画を立てるようにしましょう。