不動産関連情報 マンションから引越す時に考えてみる
「マンション投資」のこと 不動産関連情報

分譲マンションに住むのをやめて売却する方法もありますが、賃貸物件として家賃収入を得る方法もあります。さまざまな投資方法が増えた昨今、マンション投資事情について、メリット・デメリットを中心に紹介します。

マンション投資とは、投資用のマンションを購入して入居者に貸し出しすることで家賃収入を得る不動産投資のことです。マンション投資では、マンションに入居者がいる限り家賃収入が入り続けるので、安定した収入が期待できます。

また、マンション投資には、マンションを一棟購入して運用する「一棟マンション投資」と、マンションの一室を購入して運用する「ワンルームマンション投資」の２つがあります。

「一棟マンション投資」とは、マンション一棟を丸ごと購入し、賃貸経営して家賃収入を得る投資のことです。マンションの購入時に高額な資金が必要となりますが、部屋数が多いのでそのぶん家賃収入も多く望めます。また、空室のリスクも少なくなると言えます。

一方、「ワンルームマンション投資」とは、分譲マンションを一室単位で購入して、賃貸物件として貸し出す形で運用する投資法です。購入時にかかる初期費用も、マンション一棟を丸ごと購入する「ワンルームマンション投資」に比べると低く抑えることができます。

●メリット１：安定した収入が得られる

マンション投資の収益は家賃収入になるので継続的に収益が得られます。入居者が抜けない限り、原則として毎月一定の収益が得られるため、収入軸としての役割を果たします。また、マンション投資でもインフレやデフレによって家賃やマンションの価格が変動する可能性はありますが、株式やFXに比べると変動は比較的緩やかと言えます。

●メリット２：レバレッジ効果が期待できる

レバレッジ効果とは、てこの原理のことで、少ない自己資金で大きな金額の取引ができることをいいます。不動産投資は不動産投資ローンやマンションローンを利用することでレバレッジ効果が働き、手元の資金が少額でもマンション投資を始めることができます。また、投資物件の評価によっては、自己資金なしで始めることもできます。

●メリット３：手間をかけずに済む

マンション投資は、物件の管理や入居者対応は管理会社に委託できるので、所有者が直接管理することはなく、労力がほとんどかかりません。そのため、会社員など別に本業を持ちながらでも支障をきたすことなくマンション投資を行うことも十分に可能です。

●デメリット１：空室リスクの可能性がある

空室リスクとは、入居者が他の物件へ引っ越すことによって家賃収入を得られなくなるリスクのことです。マンション投資の収益は、入居者がいることが前提なので、長期間、引っ越したまま空室になってしまった場合には、経費だけがかかり収入が途絶えてしまいます。

この空室リスクを少しでも抑えるためには、立地や部屋のスタイルなど仮に入居者が他の物件へ引越ししても次の入居者が見つかりやすくなる物件を選ぶようにしましょう。

空室リスクに関しては、ワンルームマンション投資よりも一棟マンション投資の方が当然リスクが高くなるので、注意が必要です。

●デメリット２：修繕費用が増大する可能性がある

マンションは時間の経過とともに老朽化してしまいます。そのため、年数が経つにつれて問題のある箇所が増えてしまい、それに伴って修繕費用も増大してしまいます。目安として10～15年程度に1度は大規模な修繕が必要と言われています。

●デメリット３：災害による建物のダメージリスク

火災や台風・洪水などの自然災害により所有している建物に損害が発生する可能性があります。物件が損害を受けた場合には運用が難しくなります。そうすると、当初想定していたような収益が得られなくなる可能性がありますし、ローンの返済にも支障をきたすかもしれません。

自然災害などで被害を受けた場合、修繕費用は通常火災保険の対象となるので、火災保険に加入して、万が一に備えておくと良いでしょう。ただし、地震による損害を補うには、別途地震保険にも加入しておく必要があるので検討しておきましょう。

●デメリット４：金利が上昇するリスク

マンション購入時には住宅ローンを組むことが一般的です。さらに、マンション投資は長期間にわたる投資のため、運用期間中に金利が上昇して、返済額の負担が増加する可能性もあります。

また、変動金利型の場合には、経済情勢の変化によって金利が上昇し、負担が大きくなる可能性もあります。そのため、金利上昇の対策としてローンの繰上げ返済ができるよう、あらかじめ余力（資金）を確保しておくと安心でしょう。