賃貸物件から引っ越す時の「原状回復」。みんなの引越しあるある

どこまでする必要がある？トラブルの原因とは？賃貸物件から引っ越す時の「原状回復」。
どこまでする必要がある？トラブルの原因とは？

賃貸物件を退去する際に必要な「原状回復」。わかりやすく言えば「入居前のような元の状態に戻す」ということですが、物理的に不可能なこともあります。それゆえ、貸主と借主の間でトラブルが起きることも。ここでは、引越し前に押さえておきたい「原状回復」について、どこまでする必要があるのかについて解説します。

「原状回復」の基準は曖昧？

そもそも原状回復と言われても、建物や設備自体が経年劣化していく中で、引っ越す前の状態に完全に戻すことは不可能です。そのため、基準は曖昧になりがち。そこで、国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成し、一般的な基準を取りまとめており、原状回復を以下のように定義しています。

【原状回復の定義】
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という）を復旧すること

これをわかりやすく言うと、わざとや、うっかりミスなどで部屋を汚したり、壊したりしたケース、または通常の生活を逸脱するような使用で損害を与えた場合には、原状回復のための費用を支払わなければならないということになります。

例えば、小さな子どもが壁に落書きをしたとして、その汚れを放置したり、洗浄できなかったりした場合はやはり原状回復の必要があるでしょう。また、日頃の清掃が行き届かず、退去時の汚れがひどかったり、タバコを室内で吸って壁が黄ばんでしまったりした場合など、避けることができたにも関わらず対処しなかったというケースは原状回復のための費用を支払わなければなりません。

一方、いわゆる普通の暮らし方や使い方をした上で発生してしまう経年劣化や通常損耗については、原状回復を行う必要はありません。例えば、新築で入居した和室のある部屋で畳が色あせてしまった、ベッドを置いていた脚の部分のカーペットが凹んでいるなどは通常の生活で起こりうることなので、原状回復の義務はないと言えるでしょう。

原状回復の基準でトラブルになりやすいポイント

国土交通省によるガイドラインはあるものの、法的根拠のあるルールではなく、あくまでガイドラインであることに注意が必要です。引っ越す際に自分では問題がないと思っていたところが不動産会社のチェックで原状回復したとみなされない場合もあり、トラブルに発展する場合があるようです。
それでは原状回復の基準において、どんなところがトラブルになりやすいのでしょうか。特に気をつけたいポイントを紹介します。

●壁紙（クロス）
壁紙で注意したいのは画鋲や釘などで空けた小さな穴。カレンダーや時計を壁にかける際に画鋲や釘を使うケースがあります。国土交通省のガイドラインには画鋲や釘程度の穴は通常損耗の範囲とされています。ただし、ポスターを大量に画鋲で貼り付けていると通常損耗とはみなされない場合もあるので注意したいところです。近年では傷や汚れがつかずにはがせる壁掛けやフックなどがあるので、なるべくそちらを使うことが推奨されています。

天井のクロスでトラブルになりやすいのは、鉄板焼や焼き肉のほかタバコなどによるクロスの汚れと臭いです。フローリングとは違い、天井は掃除しにくいこともあり、汚れや臭いが残ったままになっているケースがあります。引っ越しの際に天井の掃除が必要になるかの分かれ目になるので気をつけましょう。
タバコや子どもの落書きなどによる壁や天井のクロスの変色は原状回復の負担となりますが、日照による変色については経年劣化の範囲となるので、負担の必要はありません。

●床・フローリングやカーペット
フローリングやカーペットは、汚れや破損において原状回復が発生する可能性が高くなります。例えば、ペットの爪痕が広範囲にわたる場合や、キッチンの床タイルに物を落として割れてしまっている場合などは原状回復が発生するでしょう。フローリングやカーペットは一部だけを張り替えということが基本的にできないため、退去費用が高額になる可能性があります。

ただし、フローリングワックスの剥げ、家具を置いていたことによる凹み、イスなどを引きずった時にできる小さな擦り傷は通常損耗の範囲と言えます。

●キッチン・風呂・トイレ
水回りはどうしてもカビや水垢が発生しやすいので、どこまで掃除が行き届いているかによります。誰が見ても汚れがひどい場合にはクリーニングしなければならないので、原状回復の費用が発生するでしょう。

この原状回復の基準は非常に難しいので、普段からきれいにして、定期的に掃除を怠らないようにすれば、ほとんどの人は問題ないのが実情です。ただし、シャワーや便座など、設備の破損等がある場合には原状回復の費用を請求される可能性があるでしょう。

原状回復の費用の目安

原状回復の作業は貸主によって業者が決められていることがほとんどです。そのため、提携している業者によって金額が決まってきます。
ただし、概ね相場は決まっているので、仮に原状回復の費用を請求されることになったら相場については知っておく必要があるでしょう。以下に主な費用について列挙してみます。

●ハウスクリーニング費用
一般的にひとり暮らし用の部屋（１K～１LDK）であれば15,000～40,000円程度が相場です。家族向けの広い部屋の場合には当然費用も高くなります。

●クロスの張り替え
天井や壁のクロスの張り替えは大きさや材質にもよりますが、30,000～60,000円程度でしょう。タバコを室内で吸う人の場合は、張り替えの可能性がかなり高いので注意が必要です。

●フローリングの張り替え
フローリングも広さや材質によって金額が大きく変わりますが、例えば、一部を張り替える場合なら10,000円程度で済むと思われます。イヌやネコといったペットを飼っている場合はフローリングが傷つきやすいので、カーペットを敷くなどなるべく傷のつかない工夫が必要です。

引越してからも常にクリーンな生活を

原状回復の費用を支払うとなると、結構高くつくことがわかります。多くの人は年末の大掃除などまとめて掃除しますが、賃貸の場合は、引越してからすぐに防カビ対策やこまめな掃除を行うことが重要です。自身の日常生活においても清潔に暮らすことは大切ですし、退去時に貸主に使ってくれてありがとうと言われるよう、きれいに使いたいですね。